Bucket List - 个人旅行√checked ！全程机票，住，吃，喝，入门票，电话卡，交通费RM 2,600 + Shopping RM1,700 = RM 4,300
1． 韩国乱乱走，没有固定的行程表（其实有，只是到了懒惰跟加上意想不到的累和迷路，最后干脆跟感觉走。结果没有像韩剧里遇到那种会喜欢丑女的帅哥，然后变男女朋友，所以还是要一个人走，失落感！）
2． 没有提早换钱，去到韩国机场的汇率是3.88，就是RM3,500换 903,000 won；马来西亚4月的汇率最便宜是3.33，就是RM3,500换1,051,051 won，所以说损失100,000 won 就好像平均不见RM 350（汇率3.50）
3． 韩国街边小食大多数是1,000 won – 5,000 won 就是大概 RM 3.50 – RM 17.50 （汇率3.50）
4． 韩国餐厅食物大多数是5,000 won – 40,000 won 就是大概 RM 17.50 – RM140.00 （汇率3.50）
5． 韩国T-Money 卡可以用在巴士，地铁，的士。。。等
6． 韩国首尔有免费公共WIFI ，FREE 的！
7． 韩国有超级多地下街，衣裤裙大概5,000 won – 20,000 won （最便宜的，贵的也很多）；化妆保养品就不用讲啦，便宜/贵总之很出名就是了咯
8． 韩国有超级多市场，要吃什么都有，要买什么也有，其中生的八爪鱼本人最终逃跑了
9． 韩国便利店还好，价钱就是除了泰国很便宜，每个国家差不多
10． 韩国5月初天气还好，最低11度，最高22度，雨量还少。在那里8天只有2天下雨，其它天Taeyang都很猛啊！:P
11． 会几句韩国话是很方便的，不会的话也还好啦，会比手画脚，利用google translate + google map 哪个国家（除了中国）都不是问题
12． 建议韩国还是不要一个人来，很多好吃的都要至少点两个人份，加上餐厅里都是一整坐一起嘻嘻哈哈，一个人点两个位再一个人吃，怪怪的
13． 在这里做了很多平时不做的事，买了平时不穿的衣，和新认识的拍照做朋友，整体来说是累，怕，兴奋，担心，高兴，想念，疯狂。。简直是超过五味杂成，难以形容
14．不算旅游攻略，接近穷游篇（如果你不打算购物可以删掉我的购物）如果你是吃货请把吃喝调到至少RM1,200，如果你是购物狂就看你是Pasar狂还是名牌狂（会花多少你心里有数啦），其它飞机票不是最便宜的。
Monday, May 30, 2016
Wednesday, May 25, 2016
菲律宾的购房须知
菲律宾的房地产市场近几年一直火爆，虽然新楼盘开了一个又一个，不过需求依然强劲，房价仍然连连攀高，以马卡蒂CBD商圈为例，2015年的每平方均价就达到了PHP149,300（US $ 3,179），公寓楼的单位平均涨幅在7.91%。所以很多人也都不再观望，而选择在菲律宾购房置业。
然而外国人在菲置产有几个方面还是需要事先了解，以免在购房和按揭的过程中出现问题。
首先，作为外国人若你的置业目的是投资，那么你需要了解，菲律宾的房产交易成本是很高的，过户过程中会产生相对其他地区而言较为偏高的费用。其中包括：
1.公证费---交易总额的1％-2％（此项费用由买家负责）
2.地方转让税---交易总额的0.75％（此项费用由买家负责）
3.注册费---交易总额的1％（此项费用由买家负责）
4.资本利得税---交易总额的6％（此项费用由卖家负责）
5，房产中介费---交易总额的3％（此项费用由卖家负责）
所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5％， - 3.75％左右;而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5％， - 12.5％左右。（数据来源：环球房地产指南）
其次，若您希望出租物业以获取收入，那么您需要了解，租金收入若高于PHP12,800 （US $ 272）每月，就需要向政府缴纳12％的增值税。（此项费用通常由房客承担）
第三，作为外国人不能在菲律宾购置土地，当然可以与菲律宾公民合资，但是外资比例不得超过40%。
第四，若购买新楼盘的大厦公寓，首付一般在全款的10%至30%，当然现在也有一些楼盘推出零首付购房的计划，但笔者并不推荐，购房还需在自身能力范围内来进行。
第五，我们通常所说的房产证，也就是公寓单位所有权证书，英文全称为Condominium职称证书（CCT），一般房产商会在购房者付完全款后才会真正转让所有权，并提供房产证。
第六，根据共和国法令9337，如下情况的物业销售及转让是免于缴纳增值税的：
1.销售不以销售为用途的房产或持有并租赁以贸易业务为用途的房产。
2.廉租房出售，廉租房的定义须符合共和国法令7279条的规定，或者符合“1992年城市发展住房法”等相关法律规定，例如共和国法令7835条和共和国法令第8763条。当然符合规定的物业，房产总价不得高于PHP450,000（US $ 9,575）。廉租房相关规定可能会由住房和城市发展协调委员会（HUDCC）和国家经济发展局（NEDA）不时调整。若需要详细了解可以向HUDCC或NEDA确认。
3.出售符合共和国法令8763条规定的属于社会化的房屋，不过同样每单位的价格上限不得超过PHP450,000（US$9,575）。详细仍需自行向HUDCC或NEDA进行确认。
然而外国人在菲置产有几个方面还是需要事先了解，以免在购房和按揭的过程中出现问题。
首先，作为外国人若你的置业目的是投资，那么你需要了解，菲律宾的房产交易成本是很高的，过户过程中会产生相对其他地区而言较为偏高的费用。其中包括：
1.公证费---交易总额的1％-2％（此项费用由买家负责）
2.地方转让税---交易总额的0.75％（此项费用由买家负责）
3.注册费---交易总额的1％（此项费用由买家负责）
4.资本利得税---交易总额的6％（此项费用由卖家负责）
5，房产中介费---交易总额的3％（此项费用由卖家负责）
所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5％， - 3.75％左右;而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5％， - 12.5％左右。（数据来源：环球房地产指南）
其次，若您希望出租物业以获取收入，那么您需要了解，租金收入若高于PHP12,800 （US $ 272）每月，就需要向政府缴纳12％的增值税。（此项费用通常由房客承担）
第三，作为外国人不能在菲律宾购置土地，当然可以与菲律宾公民合资，但是外资比例不得超过40%。
第四，若购买新楼盘的大厦公寓，首付一般在全款的10%至30%，当然现在也有一些楼盘推出零首付购房的计划，但笔者并不推荐，购房还需在自身能力范围内来进行。
第五，我们通常所说的房产证，也就是公寓单位所有权证书，英文全称为Condominium职称证书（CCT），一般房产商会在购房者付完全款后才会真正转让所有权，并提供房产证。
第六，根据共和国法令9337，如下情况的物业销售及转让是免于缴纳增值税的：
1.销售不以销售为用途的房产或持有并租赁以贸易业务为用途的房产。
2.廉租房出售，廉租房的定义须符合共和国法令7279条的规定，或者符合“1992年城市发展住房法”等相关法律规定，例如共和国法令7835条和共和国法令第8763条。当然符合规定的物业，房产总价不得高于PHP450,000（US $ 9,575）。廉租房相关规定可能会由住房和城市发展协调委员会（HUDCC）和国家经济发展局（NEDA）不时调整。若需要详细了解可以向HUDCC或NEDA确认。
3.出售符合共和国法令8763条规定的属于社会化的房屋，不过同样每单位的价格上限不得超过PHP450,000（US$9,575）。详细仍需自行向HUDCC或NEDA进行确认。
Monday, May 23, 2016
菲律宾马尼拉房地产网站整理
分享几个菲律宾房地产网站整理
http://www.myproperty.ph/
这个网站最近在菲律宾杂志上狂打广告，界面设计的简洁利落，但是不算好用，搜寻跟分类功能不是很优秀，但是比OLX好。跟多家本地公司合作，物件很多，但是很多物件为无效物件，不过可以从这个去倒推物件涨幅。
http://www.lamudi.com.ph/
这个网站是我无意间发现的，界面也设计的不错，搜寻跟分类功能比myproperty好用，可以直接线上联络仲介，回覆超快，是目前我比较常用的。物件比myproperty少。
http://www.olx.ph
这是最多物件的网站，很多屋主自行售屋都会在此网站刊登，但是真的很难用。若是有明确物件标的，建议直接用大楼名称找比较快。
http://www.ayosdito.ph/
也是新发现的什么都卖的网站，里面的房产物件不算多，跟上面几个不能比，但是也是不少屋主在此刊登自售物件，搜寻跟分类还不错，同时有一个大优点，上面会注明物件为freehold还是leasehold。
菲律宾租屋网站，按城市区域分，还蛮方便的，也可以知道当区的租金行情，是租贵了还是便宜或是平均值。需要租屋或是研究租金行情的可以参考：租金最便宜从4000PHP起跳到80000PHP。
http://www.roomrent.ph/
新增两个房产网站：
http://www.property24.com.ph/
这个用城市区域搜寻还蛮方便的，不过物件不算多。
http://www.persquare.com.ph/
这个网站的页面设计还不错，不用看英文也能蛮直觉就可上手，高档物件还蛮多的。
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http://www.persquare.com.ph/
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菲律宾马尼拉房产投资相关总论：完整初步必读
菲律宾马尼拉房产投资相关总论：完整初步必读
关于菲律宾房地产，资料供大家参考：
前言：这是目前最清楚的整理了，写得非常详尽，不过老话一句，律师费在这国家是最不能省的，其他细节请自行去找律师咨询。
一、 市场发展状况
自2004年始，菲律宾经济开始摆脱了金融危机阴影，步入了正常发展轨道。特别近两年来，经济稳步增长，通胀水平逐渐降低，信息通讯技术业的快速发展，以及海外菲人对住宅需求的不断增长，都为菲律宾的房地产提供了发展机会。
在菲律宾住宅销售和租赁市场上，户型主要分两种：一种是26--36平米的小房间，另一种是低于200平米的带一两个卧室的套房。另外，还有为数不多的 200—330平米带3 个卧室的豪华套房。价格方面，不同城市、不同地段的房产有很大的区别。
2006年世界银行有关资料显示，在马尼拉市中心的一套35平米的公寓售价为4.55万美元，约合每平米1300美元，根据马尼拉市年人均收入2217美元计算，房价与收入比率为20.5： 1。就房价与收入比率来讲，与马来西亚吉隆坡的6.1：1、日本东京的6.2：1、台北的6.3：1、香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟买的9.2：1相比，高出2-3倍。但与中国上海的房价与收入比率31.1：1及印尼雅加达的23.5：1相比，则相对较低。
价格年均增长速度，以位于菲律宾马尼拉大户型公寓为例，2005 年增长11%，2006年增长9.6%。从消费对象来看，随着与信息通讯技术有关的呼叫中心以及其他外包服务的不断扩展，办公以及住宅场所的需求将越来越旺盛。据菲方统计，2006年，外包服务企业收入36亿美元，同比增长50%，雇用人员达25万。这些人员的工资收入几倍于菲规定的最低工资水平，他们对住宅的需求无疑推动城市住宅的销售与租赁。
另外，据菲方统计，有 800多万名菲律宾人在海外工作，占菲总人口的近10％。其中300万已获得所在国永久居留权，五百万为流动劳工。外劳每年向国内汇款的总额都以两位数字增长。由于菲律宾2000年颁布的法律规定，获得外国籍的菲人可同时享有双重身份，可以购买菲土地（外国人不允许购买土地），以及因有海外菲劳的家庭将30%的海外汇款用于购买、维修及租赁房产。以上这些情况同样为菲律宾房地产的发展提供了广阔的市场。
根据2000年菲律宾全国房产普查结果，全国住宅建设与1990年相比，增长30.7%，其中发展最快的是邻近首都的卡维特市(Cavite) 、拉古纳省(Laguna)及首都马尼拉(Manila )、位于维萨亚岛西部的以劳克斯市（Illocos）以及巴靠劳市(Bakolod) 等。菲律宾16个地区中，房产支出与家庭收入比例方面，马尼拉地区为最高，达22.4%，相当于收入的5分之1，棉兰老岛为最低，只有9.1%。
目前，菲律宾房产价格虽然有所上升，但房产市场并没有得到很好的回应。其主要原因有：
一 是约2500万块土地中只有1000万块得到产权注册登记，其余土地都没有得到产权注册，如果按目前注册登记速度，完成这些土地的登记注册需要75年；
二 是在菲律宾，土地权、房产权、销售权都需要注册登记，注册登记程序非常复杂；（土地跟房产是分开的，外国护照持有者，不要再问土地了）
三 是交易成本奇高，各种税费共占房屋实际价格的35%左右；
四 是菲律宾法律对外国人拥有产权的各种限制；
五 是由于马尼拉的房价非常高，50%以上的家庭没有自己的房产（此项针对菲律宾当地人来说）。
二、 有关法律规定
（一）交易规范及税费征收
目前，菲律宾共有11部法律直接与土地交易有关，9部法律间接关系到土地的处置与管理。土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发土地所有权证明。
土地交易的法律程序：
1、买卖双方通过律师签订并得到公证的合同，
2、向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报表，
3、买方向市财政局交付地产税，
4、市资产评估员对资产进行评估，
5、买方向市资产评估办公室支付交易税，
6、向国内收入局缴纳资产收益税及印花税，
7、交易资产注册：更换产权所有 者名称，
8、新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。
房屋建筑与销售法律规定：
国家房产局负责房屋的建筑和销售。如果在已注册的土地上建筑房屋，必须事先向该局提供房屋建筑申请及建筑计划。然后该局根据国家房产法案（6541号共和国法案）的有关规定认为该建筑计划符合条件，对该建筑予以注册并批准申请人建设房屋。取得注册证明的所有人或经营者，还必须在注册后的两星期内向该局申请房屋出售许可证，无许可证者无权出售房屋。
税种和各种费用：
与土地房产有关的各种税费共有10项。税种包括：资产收益税、增值税、当地交易税、印花税、地产税以及特别教育基金税；费用包括：公证费、资产注册费、地产代理费及法定费用等。
资产收益税实际上就是当地交易税的一部分，税率为交易价格或者市场价格的6%。买卖双方可以根据合同约定，由任何一方向国内收入局交付。 （此税金通常是包含在卖方价格中）
当地交易税是一种由当地政府以合同价格的0.5%-0.75%征收的税种。地产税是市财政局根据房产所在位置征收房价的1-2%
印花税是国内收入局根据房产价格的1.5%征收的一种税种。
特别教育基金税是按照房产价格的0.125-0.25%征收，房价不足30万比索的，按1%征收。
（上面几项是通常买方支付）
增值税主要是按12%的税率对因租赁房产而得到的租金或者因买卖房产赚取得利润而征收的一种税。没有租赁或租赁费在1万比索以下的不缴纳增值税。 （这是卖方要付的，买方无关）
根据菲 9337号共和国法案，房屋交易者如符合以下条件可免除缴纳增值税，
1、不为赚取利润而出售的房产；
2、为建造低价房而出售的地产；
3、为建造社会住宅而出售的地产；
4、2009年1月31日前，售价在150-250万的住宅区。
资产注册费为4398P，如房价超过170万P，每2万P需增加45P。
公证费为每项200P。
地产代理费：地产代理负责代理资产注册业务，代理费为房价的3-5%。
法定费用：一般情况为2万P，有时候法定费用可达房价的10%。
（二）对外国公民和公司的限制
外国公民或公司可以完全拥有公寓和其他住宅所有权。但要想拥有私有土地、住宅、商业建筑所有权，外国公民或公司必须先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占 40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲开立主要的公司银行账户。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。
外国公民可以租借菲律宾地产，首期为50年，后可续租25年。
具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须在菲律宾出生后移民到其他国家并取得他国身份的。
（三）对环境和安全的规定
为保护环境、维护生态平衡以及为居民提供良好的生活环境，1216、757号总统令对房屋建造做了以下规定：高密度或称社会化大众住宅区（平均每公顷66-100户家庭）必须保留总面积的9%、中密度或称经济住宅区（平均每公顷21-65户家庭）必须保留总面积的7%、低密度或称高档住宅区（平均每公顷20户以下）必须保留总面积的3.5%供道路、休闲场所、操场、学校、教堂、医院等公共设施使用。
为预防和控制火灾发生，保护公民的人身和财产安全不受损失，1185号总统令专门制定了国家统一的安全措施。该总统令对防止火灾发生的机构、人员、设施以及教育；房屋建筑的原材料；房屋内防火设备的配备；以及整个建筑中火灾应急通道都制定了明确的技术标准。
（四）对「社会化大众住宅」的有关规定
「7279号共和国法案」（又称「1992年城市发展与房产建设法案」）对「社会住宅」以及建筑该类住宅区所享受的优惠待遇都做了明确的规定。根据该法案，「社会住宅」可以理解为： 菲政府或企业为在生活贫困线以下的贫穷或无家市民提供的居住场所以及为市民居住所提供的各种服务，包括提供长期融资以及低息贷款等。
该法案第20条规定该类住宅建筑商可享受以下条件：
1、减少和简化建筑商的资格评审要求，
2、各级政府为建筑商办理注册、许可等手续提供「一站式」服务 ，3、简化融资手续，
4、减免收入税、 地产收益税、增值税、交易税等。
（五）外国建筑商进入菲建筑市场所需条件
根据菲有关法律规定，如果外国建筑商想进入菲建筑市场，首先必须在菲证券交易委员会（ＳＥＣ）注册成立公司后，然后向菲建筑商资格评审委员会提交以下文件： 外国建筑商特殊许可申请表、综合信息表、菲证券委员会出具的公司注册证明、公司章程、公司对受托管理人员或常驻外国代表的董事会决议、受托管理人员或常驻代表的有关工作证明、工作签证、授权菲律宾当地代理该公司处理有关法律程序的董事会决议、该国政府出具的并由所在地的菲律宾使馆证明公司资质证明原件及复印件、菲招标企业出具的工程项目是由外国融资的证明、投标邀请函、母公司出具的背对背保证书、自述书、近6月财务审计报告、资产负债表、银行账户、用于运输、建设的机动车注册证及发票、国内收入局出具的证明、工程技术人员有关证明、历史纪录（有关完工的大型建筑合同、工程项目发包人证明以及菲律宾使馆证明）等。
三、菲律宾建筑企业情况
到2006年3月1日为止，菲律宾建筑商评审委员会(PCAB)共 颁发3355个建筑商资格许可证，其中95%为原有建筑商，5%为新注册的建筑企业。从规模上来看，获得AAA或AA资信的大企业占总数的6.1%，中等 企业（资信为A或B）占总数的37.5%，小企业占总数的54%。按主要分类来看，综合工程公司占总数的59%，综合建筑公司占总数的31.5%，工程分包商占总数的4.3%，其余为特殊建筑商，占总数的5.2%。
目前菲律宾最大的房产公司是由华人企业家吴聪满创立的美加房产公司（MEGAWORLD CORP）。在菲律宾有26家外国建筑企业，都属于AAA级大型企业，其中有18家独资企业，8家合资企业。按国籍来分，15家日本公司、5家南韩公司、4家中国公司、1家澳大利亚公司以及1家比利时公司。
这是目前最清楚的整理了，写得非常详尽，不过老话一句，律师费在这国家是最不能省的，其他细节请自行去找律师咨询。
顺便补充，外国个人可以买condo，是基于condo就像是一个股份公司，外国籍可以有40%的基础上去执行的，我目前知道的东协国家，大部份都是采此模式，只是外籍的持股比例不同差异。上面资料来源，是从美国及韩国的资料还有对岸交叉比对来的。总之，律师费不能省，因为法源多，每一年都多少有一些差异，身为外国籍，自己要保障权益，就尽量不要走偏门，也请自己小心听看听，黑吃黑从来不会是新鲜事。
年份比较久远就是菲律宾最大的房产公司，这个不知道是从那个角度来评比的? 总资产吗? 除了资产外等，知名度可能占比较高吧ＸＤ毕竟这些是给外国人看的，我过一阵子会再整理建商的资料啰！整理资料加上交叉比对也是非常花时间。特别是很多资料都是片面，加上更多是不正确的，都是用自己的例外提供不完整的资讯，毕竟每人背景不同，有些人家行的不代表你照做也行，还有事件当下的天时地利人和ＸＤ为了让乡亲们少走点冤枉路，就帮大家整理出来完整的资讯，当然，实际购买的更细节问题，律师咨询费就不要省了。人在海外，保险还是要买一下吧！
关于菲律宾房地产，资料供大家参考：
前言：这是目前最清楚的整理了，写得非常详尽，不过老话一句，律师费在这国家是最不能省的，其他细节请自行去找律师咨询。
一、 市场发展状况
自2004年始，菲律宾经济开始摆脱了金融危机阴影，步入了正常发展轨道。特别近两年来，经济稳步增长，通胀水平逐渐降低，信息通讯技术业的快速发展，以及海外菲人对住宅需求的不断增长，都为菲律宾的房地产提供了发展机会。
在菲律宾住宅销售和租赁市场上，户型主要分两种：一种是26--36平米的小房间，另一种是低于200平米的带一两个卧室的套房。另外，还有为数不多的 200—330平米带3 个卧室的豪华套房。价格方面，不同城市、不同地段的房产有很大的区别。
2006年世界银行有关资料显示，在马尼拉市中心的一套35平米的公寓售价为4.55万美元，约合每平米1300美元，根据马尼拉市年人均收入2217美元计算，房价与收入比率为20.5： 1。就房价与收入比率来讲，与马来西亚吉隆坡的6.1：1、日本东京的6.2：1、台北的6.3：1、香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟买的9.2：1相比，高出2-3倍。但与中国上海的房价与收入比率31.1：1及印尼雅加达的23.5：1相比，则相对较低。
价格年均增长速度，以位于菲律宾马尼拉大户型公寓为例，2005 年增长11%，2006年增长9.6%。从消费对象来看，随着与信息通讯技术有关的呼叫中心以及其他外包服务的不断扩展，办公以及住宅场所的需求将越来越旺盛。据菲方统计，2006年，外包服务企业收入36亿美元，同比增长50%，雇用人员达25万。这些人员的工资收入几倍于菲规定的最低工资水平，他们对住宅的需求无疑推动城市住宅的销售与租赁。
另外，据菲方统计，有 800多万名菲律宾人在海外工作，占菲总人口的近10％。其中300万已获得所在国永久居留权，五百万为流动劳工。外劳每年向国内汇款的总额都以两位数字增长。由于菲律宾2000年颁布的法律规定，获得外国籍的菲人可同时享有双重身份，可以购买菲土地（外国人不允许购买土地），以及因有海外菲劳的家庭将30%的海外汇款用于购买、维修及租赁房产。以上这些情况同样为菲律宾房地产的发展提供了广阔的市场。
根据2000年菲律宾全国房产普查结果，全国住宅建设与1990年相比，增长30.7%，其中发展最快的是邻近首都的卡维特市(Cavite) 、拉古纳省(Laguna)及首都马尼拉(Manila )、位于维萨亚岛西部的以劳克斯市（Illocos）以及巴靠劳市(Bakolod) 等。菲律宾16个地区中，房产支出与家庭收入比例方面，马尼拉地区为最高，达22.4%，相当于收入的5分之1，棉兰老岛为最低，只有9.1%。
目前，菲律宾房产价格虽然有所上升，但房产市场并没有得到很好的回应。其主要原因有：
一 是约2500万块土地中只有1000万块得到产权注册登记，其余土地都没有得到产权注册，如果按目前注册登记速度，完成这些土地的登记注册需要75年；
二 是在菲律宾，土地权、房产权、销售权都需要注册登记，注册登记程序非常复杂；（土地跟房产是分开的，外国护照持有者，不要再问土地了）
三 是交易成本奇高，各种税费共占房屋实际价格的35%左右；
四 是菲律宾法律对外国人拥有产权的各种限制；
五 是由于马尼拉的房价非常高，50%以上的家庭没有自己的房产（此项针对菲律宾当地人来说）。
二、 有关法律规定
（一）交易规范及税费征收
目前，菲律宾共有11部法律直接与土地交易有关，9部法律间接关系到土地的处置与管理。土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发土地所有权证明。
土地交易的法律程序：
1、买卖双方通过律师签订并得到公证的合同，
2、向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报表，
3、买方向市财政局交付地产税，
4、市资产评估员对资产进行评估，
5、买方向市资产评估办公室支付交易税，
6、向国内收入局缴纳资产收益税及印花税，
7、交易资产注册：更换产权所有 者名称，
8、新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。
房屋建筑与销售法律规定：
国家房产局负责房屋的建筑和销售。如果在已注册的土地上建筑房屋，必须事先向该局提供房屋建筑申请及建筑计划。然后该局根据国家房产法案（6541号共和国法案）的有关规定认为该建筑计划符合条件，对该建筑予以注册并批准申请人建设房屋。取得注册证明的所有人或经营者，还必须在注册后的两星期内向该局申请房屋出售许可证，无许可证者无权出售房屋。
税种和各种费用：
与土地房产有关的各种税费共有10项。税种包括：资产收益税、增值税、当地交易税、印花税、地产税以及特别教育基金税；费用包括：公证费、资产注册费、地产代理费及法定费用等。
资产收益税实际上就是当地交易税的一部分，税率为交易价格或者市场价格的6%。买卖双方可以根据合同约定，由任何一方向国内收入局交付。 （此税金通常是包含在卖方价格中）
当地交易税是一种由当地政府以合同价格的0.5%-0.75%征收的税种。地产税是市财政局根据房产所在位置征收房价的1-2%
印花税是国内收入局根据房产价格的1.5%征收的一种税种。
特别教育基金税是按照房产价格的0.125-0.25%征收，房价不足30万比索的，按1%征收。
（上面几项是通常买方支付）
增值税主要是按12%的税率对因租赁房产而得到的租金或者因买卖房产赚取得利润而征收的一种税。没有租赁或租赁费在1万比索以下的不缴纳增值税。 （这是卖方要付的，买方无关）
根据菲 9337号共和国法案，房屋交易者如符合以下条件可免除缴纳增值税，
1、不为赚取利润而出售的房产；
2、为建造低价房而出售的地产；
3、为建造社会住宅而出售的地产；
4、2009年1月31日前，售价在150-250万的住宅区。
资产注册费为4398P，如房价超过170万P，每2万P需增加45P。
公证费为每项200P。
地产代理费：地产代理负责代理资产注册业务，代理费为房价的3-5%。
法定费用：一般情况为2万P，有时候法定费用可达房价的10%。
（二）对外国公民和公司的限制
外国公民或公司可以完全拥有公寓和其他住宅所有权。但要想拥有私有土地、住宅、商业建筑所有权，外国公民或公司必须先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占 40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲开立主要的公司银行账户。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。
外国公民可以租借菲律宾地产，首期为50年，后可续租25年。
具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须在菲律宾出生后移民到其他国家并取得他国身份的。
（三）对环境和安全的规定
为保护环境、维护生态平衡以及为居民提供良好的生活环境，1216、757号总统令对房屋建造做了以下规定：高密度或称社会化大众住宅区（平均每公顷66-100户家庭）必须保留总面积的9%、中密度或称经济住宅区（平均每公顷21-65户家庭）必须保留总面积的7%、低密度或称高档住宅区（平均每公顷20户以下）必须保留总面积的3.5%供道路、休闲场所、操场、学校、教堂、医院等公共设施使用。
为预防和控制火灾发生，保护公民的人身和财产安全不受损失，1185号总统令专门制定了国家统一的安全措施。该总统令对防止火灾发生的机构、人员、设施以及教育；房屋建筑的原材料；房屋内防火设备的配备；以及整个建筑中火灾应急通道都制定了明确的技术标准。
（四）对「社会化大众住宅」的有关规定
「7279号共和国法案」（又称「1992年城市发展与房产建设法案」）对「社会住宅」以及建筑该类住宅区所享受的优惠待遇都做了明确的规定。根据该法案，「社会住宅」可以理解为： 菲政府或企业为在生活贫困线以下的贫穷或无家市民提供的居住场所以及为市民居住所提供的各种服务，包括提供长期融资以及低息贷款等。
该法案第20条规定该类住宅建筑商可享受以下条件：
1、减少和简化建筑商的资格评审要求，
2、各级政府为建筑商办理注册、许可等手续提供「一站式」服务 ，3、简化融资手续，
4、减免收入税、 地产收益税、增值税、交易税等。
（五）外国建筑商进入菲建筑市场所需条件
根据菲有关法律规定，如果外国建筑商想进入菲建筑市场，首先必须在菲证券交易委员会（ＳＥＣ）注册成立公司后，然后向菲建筑商资格评审委员会提交以下文件： 外国建筑商特殊许可申请表、综合信息表、菲证券委员会出具的公司注册证明、公司章程、公司对受托管理人员或常驻外国代表的董事会决议、受托管理人员或常驻代表的有关工作证明、工作签证、授权菲律宾当地代理该公司处理有关法律程序的董事会决议、该国政府出具的并由所在地的菲律宾使馆证明公司资质证明原件及复印件、菲招标企业出具的工程项目是由外国融资的证明、投标邀请函、母公司出具的背对背保证书、自述书、近6月财务审计报告、资产负债表、银行账户、用于运输、建设的机动车注册证及发票、国内收入局出具的证明、工程技术人员有关证明、历史纪录（有关完工的大型建筑合同、工程项目发包人证明以及菲律宾使馆证明）等。
三、菲律宾建筑企业情况
到2006年3月1日为止，菲律宾建筑商评审委员会(PCAB)共 颁发3355个建筑商资格许可证，其中95%为原有建筑商，5%为新注册的建筑企业。从规模上来看，获得AAA或AA资信的大企业占总数的6.1%，中等 企业（资信为A或B）占总数的37.5%，小企业占总数的54%。按主要分类来看，综合工程公司占总数的59%，综合建筑公司占总数的31.5%，工程分包商占总数的4.3%，其余为特殊建筑商，占总数的5.2%。
目前菲律宾最大的房产公司是由华人企业家吴聪满创立的美加房产公司（MEGAWORLD CORP）。在菲律宾有26家外国建筑企业，都属于AAA级大型企业，其中有18家独资企业，8家合资企业。按国籍来分，15家日本公司、5家南韩公司、4家中国公司、1家澳大利亚公司以及1家比利时公司。
这是目前最清楚的整理了，写得非常详尽，不过老话一句，律师费在这国家是最不能省的，其他细节请自行去找律师咨询。
顺便补充，外国个人可以买condo，是基于condo就像是一个股份公司，外国籍可以有40%的基础上去执行的，我目前知道的东协国家，大部份都是采此模式，只是外籍的持股比例不同差异。上面资料来源，是从美国及韩国的资料还有对岸交叉比对来的。总之，律师费不能省，因为法源多，每一年都多少有一些差异，身为外国籍，自己要保障权益，就尽量不要走偏门，也请自己小心听看听，黑吃黑从来不会是新鲜事。
年份比较久远就是菲律宾最大的房产公司，这个不知道是从那个角度来评比的? 总资产吗? 除了资产外等，知名度可能占比较高吧ＸＤ毕竟这些是给外国人看的，我过一阵子会再整理建商的资料啰！整理资料加上交叉比对也是非常花时间。特别是很多资料都是片面，加上更多是不正确的，都是用自己的例外提供不完整的资讯，毕竟每人背景不同，有些人家行的不代表你照做也行，还有事件当下的天时地利人和ＸＤ为了让乡亲们少走点冤枉路，就帮大家整理出来完整的资讯，当然，实际购买的更细节问题，律师咨询费就不要省了。人在海外，保险还是要买一下吧！
菲律宾马尼拉租屋须知：第一步 如何找房
菲律宾马尼拉租屋须知：第一步 如何找房
关于在菲律宾租屋，不要看网站了，真的都超难用的，如果你被591宠坏了的话，这边的租屋网站搜寻会让你超不爽，如果再搭配龟速网路更抓狂。
租屋实战教学：
如果你人在菲律宾，直接路上逛，看到喜欢想住的大楼，不要害羞，直接进去问物业跟管理员就对了。表明来意，说明需求，有物件释出的话基本上都能直接跟物业拿到钥匙，现场看屋况，看完满意就直接去跟物业柜台要屋主电话，省略仲介，通常可以谈到不错价码喔！
如果你人不在菲律宾，建议先找短租房住几天，然后方法同上。网路上找常常照片跟现场两回事，还要提前跟仲介预约时间，因为仲介要帮你跟屋主约时间，这里的仲介都蛮两光的ＸＤ 到了现场，不是迟到就是等屋主等屋主助理去跟物业拿钥匙，再等电梯去看房，看房通常五分钟就可以搞定，可是前面沟通往来，加上等待人到齐去看屋，时间就这么浪费掉了。
补充：
1) 虽然这里condo实际坪数都不含公设，但是10几年condo的内部坪数及空间都比较大，佣人房也比较人道，新屋的内部坪数及空间比较小，佣人房都是洗衣间，没窗不开灯超暗，不怎么人道，请自行斟酌考虑。
2) 另外，大部份告诉你的sqm，如果有附车位，新condo通常都是直接加在里面，所以你去看屋时，要特别注意，因为车位都是平面，大概约12-13sqm，有些会另外注明可停SUV，所以常会发生屋内实际坪数比仲介告诉你的sqm小很多。 10几年condo的sqm都不会含车位一起报给你，都是另外含，所以屋内实际坪数不会差很多，通常只会多不会少，因为有阳台的话，阳台超大ＸＤ
3) 关于养宠物，请先行跟物业管理确认清楚。我去年看的一间可以养，但今年去问跟我说，今年一月起大楼公布不准养宠物。同一栋大楼，不同间，是大楼禁止，就算房东准许也没用。
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Friday, May 20, 2016
Fort Santiago
16世紀西班牙人侵佔菲律賓後，將聖地牙哥古堡（Fort Santiago）改造成石城，作為基地使用。後來它又成了囚禁和處決重要政治犯之地。二戰時，又被日軍佔領，從而遭到美軍炮轟。如今成為菲律賓的一道歷史最為悠久的古跡景點。
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