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菲律宾买房须知之四 | 付款方式 | 免税(12%)公寓|

首先说二手房，二手房因为是私人业主，付款方式通常是现金，即全额付款。因为全部付清之后才能办理过户手续。具体操作过程中通常分为两笔，第一笔订金（约10%），在7天或者一个月内支付第二笔，并同时签订正式的购房合同Deed of Sale.

一手房的付款方式就比较多样化，因为菲律宾的一手房多半都是期房，开发商会有很多种付款方式给客户选择。

1. 全款(Cash)。如果资金充足，有能力一次性支付，并且全款的折扣比较大，建议选择全款。如果全款的折扣大于8%，并且交付时间2年以内，全额付款是比较划算的。

零首付＋月供＋尾款（No Downpayment+installment+balance)。许多开发商如SMDC，DMCI，Megaworld等允许零首付，即不需要一下子拿出一大笔钱，只需要从第二个月开始月供，这个付款方式压力最小，因此很多炒房的客户会选择这个方式，因有些月供比例很小（低至15%），即交房之前的这几年，你只需要付完这一小部分比例即可，有月供金额低至一千多块的。不过建议还是根据个人财务能力来购买，如果一下子买很多套，虽然有能力月供，但毕竟每套还有一大笔的尾款要交付。这个尾款是要在交房的时候付清的。并且作为外国人，基本上很难在菲律宾拿到房贷。当然很多人会说在交房之前立即卖掉。这个方式是可行的，不过，要短时间内卖掉还未交付的房子并不容易，因为此时虽然已经是现房，但还没拿到钥匙，客户无法看房，并没有真正的二手现房那么好转手。所以我们的建议还是根据经济能力来购买。

2. 首付＋月供＋尾款(Downpayment+installment +balance). 这种付款方式是先现金付一定比例的首付10-50%都有，并且通常这部分金额有一定的折扣（2-10%），然后再月供，比例不等，最后有一部分尾款，比如Ayala Alveo的很多楼盘就是这样的付款方式。这种付款方式将付款压力平均到各个阶段，适合有一定积蓄的客户。 3. 全款分期（Differ Cash），即在交房之前的这几年将全部房款平均到每个月，这种月供压力比较大。但没有尾款。

如何买到菲律宾免税(12%)公寓
菲律宾的一手房（直接从开发商手上买的）需要缴纳12%的VAT(Value Added Tax)增值税。这个税在开发商的报价单里面会体现出来。有些开发商会将这个税列出来，有些则不会，直接包含在价格里面。但其实都是需要缴纳的。12%是按照开发商的净房价listing price来算的，比如房价是100万，则需加12万的VAT税。以马尼拉公寓目前的房价，绝大部分的房子都是要交这个税的。当然，马尼拉的房价相对国内大城市还是低很多，因此即便加上税，总价还是不算太高（2万上下）。

不过，还是有些小户型可以达到免税要求。菲律宾政府规定，房价(开发商的净房价listing price 低于3,199,200比索则不用交VAT（约为RMB45万）。但菲律宾的房价这几年涨了不少，尤其是今年开发商再次纷纷涨价，免VAT的户型越来越少了。有些楼盘基本上没有低于这个界限的户型。目前还能找到这样的房子的，一般是面积比较小的单间(studio)，比如Avida推出的Asten Makati，有22、23平米的单间，价格约300万比索，是免VAT的（因该楼盘是期房，后续会涨价，涨价之后就难免要交税）。还有一种是现金付款，不分期。开发商有较大折扣，有些高达10%。比如2016年，SMDC的Air Residences Makati，许多房子的价格约为340万比索，折扣10％后价格在交税界限以下，许多买家因此而剩下较大的税额。不过今年以来，该楼盘的现金付款方式的折扣只有5%，并且价格也上涨了，因此现在已无免税的户型。不过这对分期付款的买家影响不大，分期付款之前也是要交税的。

随着菲律宾的房价越来越高，免VAT的房子越来越少，Makati、BGC、Mall Of Asia这些中心区的楼盘已经极少这样的房子的

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菲律宾买房须知之三 | 一手房VS二手房 | 房价以及回报问题 |

在菲律宾买房，这么多的楼盘该如何选择，大部分国内客户过来买房都是出于投资的目的。那么投资到底买一手房划算还是二手房划算，价格相差多少，回报率有何不同。今天想在这里初步讨论一下。
跟国内不同的事，菲律宾的一手房基本上都是期房（预售房），开发商一般在确定楼盘要开盘之后就开始卖了，加上菲律宾建房的速度很慢（为啥会很慢我们后续再讨论），所以从开盘那时开始售卖到交房，这中间可能需要四五年的时间。开发商一边建房一边卖，如果你买得早，价格会划算很多，如果等房子快建好才买的话，虽然等待的时间短一些，不过价格也比开盘时的价格贵。另外，如果是特别抢手的楼盘，比如Ayala 有两个高端的品牌Alveo, Ayala Premier，这些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前两三年就卖完了，到时候想买都没有。Ayala Premier有些楼盘超高端，一层楼只有六七户，甚至两三户的，更有一些空中花园房，空中别墅，有私人电梯直达的。这些大楼很多是在开盘前就有客户排队选购，一旦开盘，公开售卖的房源就很少了。不过价格也是相当“高端”，每平达RMB4万以上。
当然除了这些特别贵的公寓，中端楼盘也很多，RMB1.8万－2.5万之间（以目前的市场价）这个价格区间的最多。通常买期房是可以分期付款，也可以一次性支付现金（会有高达10%的折扣），如果是普通的工薪阶层，买这种房子是比较划算的，不需要一次性拿出那么多现金，如果是买二手房，需要一次支付全额房款，因为外国客户（旅游签证）在菲律宾几乎无法拿到房贷。虽然二手现房可以立即出租收租金，毕竟付款压力较大，而且不太好选户型，这要靠运气了，毕竟不像期房那样，整个楼盘在售的房子都可以供你选择。二手房一般是私人业主出售，如果想多套毕竟，就需要找到很多房源。有些业主不是很急于出手的，叫价都挺高的。

菲律宾房产回报率：那么到底买现房还是期房的回报率更高呢？
一般很多中介会说菲律宾房子租售比高达10%，这个的确是有，不过很少，如果是经营短租比如Airbnb是可以达到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之间。越高端的楼盘租售比越高，可能有人要惊讶了，因为高端楼盘比普通楼盘贵很多，按道理来说出租是不划算的。但在菲律宾，高端楼盘需求是很大的，菲律宾几乎没有中产阶层，要么就是很贫穷（大家印象中的，菲律宾成群的穷人在大街上乞讨），另外就是很富有的家庭，他们一般住在私人别墅，带私家花园游泳池的那种，家里佣人和司机一大把。这些家庭里很多年轻人喜欢住在高层公寓里面。另外一个群体就是外国公司的高管以及在菲律宾的大使馆高级工作人员了，他们租的房子也是很高端的公寓（也有一些租别墅的）。

期房在等待交房的那几年看似是没有任何回报，但随着开发商每年涨价一次（至少一次），期房的升值潜力是比二手房大很多。

怎样选房回报率最大？我们的建议是：如果是投资，在资金允许的情况下，尽可能选好一些的楼盘，如果是自住，那多半就是买二手房了，毕竟可以马上住进去，不需要等待。楼盘也以生活工作方便为主，资金较少的情况下，可以选择便宜点的，但不要选那些楼盘品质差的，有些楼盘老化很快，管理也不是很好。10年的楼盘看起来像20年的。

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菲律宾买房须知之二 | 回报率 | 永久产权问题 |

关于菲律宾房产回报率问题
很多人咨询投资回报率，业内确实有8-10%的说法，一些好的房子能够达到这样的回报率。但是回报率是没有固定的，主要还是看楼盘。
如果要租到好的价格，一定要买好的楼盘，在Makati，平均租金比较高的是Rockwell, 这个小区也被称为富人区，不在Makati的中心，但是小区的环境非常好，配套也很完善，旁边就是主干道EDSA, 交通便利，是很多跨国公司高层的首选。

Rockwell差不多相当于国内的华侨城那样的开发商，都是走高端路线。这样的楼盘回报率8%以上是没问题的，而且不用担心出租问题，在租赁市场非常受欢迎。
低端的房子在马尼拉也很好租出去，但是价格相差很大，比如同样是一个30平的Studio, Rockwell可能要租到4万P，但像Cityland那样的差不多1万5 比索就能租到。与很多人想象中不一样，马尼拉高端房子需求很大，并不是贵的房子就没人租，毕竟这里高收入人群还是很多的，很多跨国大公司在Makati这里开分公司，外国员工非常多。
在菲律宾买房，不能指望房价一夜暴涨，这个之前有讨论过了，至少最近十年都没有出现过这种情况，短期内也不太可能发生，因此靠短期内房子涨价来获得高回报率不太可能。据乐观预测，菲律宾的房价还会涨10年，但这些都是预测，目前来看还是稳步缓慢上涨的趋势。

关于菲律宾房产的永久产权问题，以及“使用权”

菲律宾的公寓都是永久产权（有些特别老的公寓可能会有不同）。产权跟土地有很大关系。在菲律宾，土地都是私人所有，每块土地（lot) 都有相应的产权证(Title), 跟房屋产权证一样的。土地产权也是永久的，这个在Title上面都有写清楚。

开发商建房子的时候都会买断土地所有权，不会跟人家去租。在菲律宾，这些大财团(开发商)本身也是大地主，他们拥有很多土地。如果是他们从其他人手上买的地，也是买断所有权，不是租地建房。在这过程中，政府不会参与（除了收税），这一点跟国内完全不同，国内政府征地然后政府卖给开发商。。。

因为土地是私人的永久产权，房子也是永久产权（不会因为土地问题而有年限问题）。开发商在卖房子的时候，已经在楼盘的土地卖给了业主们。这个是体现在房产证上，菲律宾的房产证上会注明你这套房子占此楼盘土地的％，虽然你没有土地证，但是房产证上面会注明，房子是永久产权(Perpetual Ownership)，土地占比是多少百分比。

目前有个误传，说菲律宾的公寓产权只有50年，50年后房子会被推到，土地会被政府收回。这个纯属误传。首先，菲律宾是个高度私有化的国家，私人土地政府无权拿走，这个在过去也没有发生过，国内的现象不能套用在菲律宾的系统。第二，所谓的“50年使用权”其实是个误传，并且很多人越传越错。菲律宾政府确实有建议过公寓使用年限是50年。注意，这里是建议，不是立法或者规定。菲律宾没有任何法律规定公寓在50年后需要如何处理。

有些人会问，房屋不可能永久能用，万一几十年后房子有什么问题，该如何处理。万一房子因年代太久需要推到重建或者做其它用途，那所有业主作为这块地皮的所有者，有权利一起决定地皮如何处理，以及地皮如果出售，业主根据各自的％而分得利益。

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菲律宾买房须知之一 |黄金地段 | 价格以及如何出租|

马尼拉房产租赁市场价格以及如何出租等问题

首先，价格。目前有几个中心区的房租价格都比较高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁边这几个区域，一个28平左右的单间，带家具的，租金在2万到2万5披索，相当于马币2千多一个月。一个两房差不多5万皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些一室一厅的高端楼盘可租到8千马币一套管理费，每个月的管理费可以是租客出，也可以是房东出，这个都是体现在房租价格里面的。如果你长期不在菲，那就让租客出，这样租客每个月去交费，不用操心。
中介收费：如果你自己找不到租客，可以让中介去找。
一般是收取一个月的租金。大的地产公司比如SMDC, AYALA, CENTURY都有自己的租赁中心，客户买房之后可以把房子委托给公司的租赁中心，具体收费每家公司不同（大部分与市场价类似，即每年收取一个月）。
租金如何收取：大部分是客户需要支付一年或者半年的支票，也可以是押二付一，这个看你们怎么谈。

一般出租的房子都是要带家具的，尤其是这种高档公寓，因为租客大部分是外国人，很少有人会租房的时候买这么多的家具。不过菲律宾的公寓在交房的时候是装修好的，客户只需买家具即可，甚至有些房子是带家具的。交房的时候墙，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，厨房有橱柜。。而且基本上卧室会带有一个衣柜。

房子买了之后好出租吗？只要是中心位置，你的定价符合市场范围，那就没问题啦。

再次说到地理位置。位置，房子装修，楼盘新旧都是影响价格的几大因素。位置越中心，租金越高，隔几条街的房子可能租金相差很大，比如Makati，并不是整个makati的租金都很高，可能中心地区2万5，偏一点的街道同样房子只要1万，这个差距是很大的。

如果打算买房出租，一定要了解清楚那个楼盘的房子能租到什么价。
几个黄金地段：
Makati: 围绕Ayala大街步行可到的距离（Makati最新期房楼盘）
Ortigas: 这里有个写字楼区，这附近都可以（Ortigas高端楼盘）
Mall of Asia: 离mall of asia步行可到的距离或者开车10分钟内，距离附近赌场近的地方
The fort: 整个区域都还可以，价格差不多，当然高尔夫景观的会更好
另外还有一些较小的片区也有写字楼集中的地方，但相对来说，以上几个区域的租金是最高的。

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关于菲律宾买房杂七杂八

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鉴于菲律宾租房贵（大家都有体验）,而且一不小心还好遇到无良房东或者中介，再者，有相当一部分有长期在菲律宾发展的打算，所以开始走上漫漫买房路。菲律宾买房的理由无外乎省房租拉，投资回报率拉，永久性产权拉etc，只要有一颗买房的心，就会有一堆的理由。这里，是要说新房或者二手房的注意事项。
1，如果以投资作为目标，一定要选好地段。道理简单，地段好，租金高，而且还不会断租。房子嘛，地段差的就便宜，租金也便宜，但是又断租的风险，因为地段不好，如果不是特殊原因不会常住，一年要是有那么两三个月租不出去，那损失也是不小。地段好，租客一般都会长住，而且断租的可能性比较小，租客固定，对于房东来说也是好事。而且地段好，将来出售的话，比较快卖出。

2，关于房地产房子的质量问题。菲律宾有很多房地产商，本人接触的主要是ayala和robinson，这个两个公司做出来的房子，用工用料不差而且一般地段不会很差。SM的话，很多时候选的地段相对来说次一些，但是还可以接受。不能接受的是SM旗下的一些楼盘，哎~那个隔音效果啊，那个内部用料啊~你懂的，详情请参考Jazz mall 。所以买房还是需要选一个比较好的地产商开发的，当然，SM也有中高端楼盘。自己考量了。

3，关于楼房容积率的问题，一般大家都知道国内都是搞一梯四户拉，一梯两户这样的户型，但是菲律宾很少有这样户型的房子，特别是makati地区。还是以Jazz Mall为例子，5部电梯，N户啊！新楼做起来，两三年，出租比例高了，人多了，等电梯简直心碎。户型小，容积率大了，即使游泳池，健身房之类的公用地方做的比一般大楼的大一些，但是人多，所以资源共享的情况下，自己还是挺郁闷的~

4，关于房款，菲律宾买新房，付款比例比国内起点低，大家看很多广告都是这么说的，这也是为什么很多国人买房被吸引的原因，但是尾款付款比例大，所以如果没有家里支持，没有伴侣一起分担，没有一份薪资高的工作的情况下，买房还是需要慎重考虑，因为前期分期付款低，但是后期付款太高，很多人载载后面付款额度上。比如现在正在建的，RCBC旁边消防站的AIR，一室一厅大概总价370peso那样，41个月免息供房，每个月看起来万把peso，41个月大概付款60万peso，交房的时候得一次性付清余下的310万，如果自己奋斗工资1万多，家里没法支持的话，最后的这个尾款压力大~土豪请任性（留下方式，我要跟你做朋友~）

5，买到是新房，一般很少能按合同准时交房的，（菲律宾办事效率，你懂的），但是交房的时候一定要检查清楚。因为这边房子都是带一定装修的，如果签字交房之后，开发商是一概不理的！切记，厕所，厨房是重点！重点！重点！

6菲律宾，好地段的房子卖得快，比如楼主之前对竹子楼旁边的还在盖的楼盘很是心动啊，但是房子还在盖，早卖完了。这个时候不要急，得多渠道去看看有没有转让的。据我所知，很多中国人在这边开始的时候低首付买入，中介有相当一部分因为回国，资金链断或者突发情况要转让未交房的房子的，如果买入这样的房子，相对二手房来说，更安全，因为跟原买主约定了价格，可以去房地产公司那里交之前他的房款给他，然后就在接下来就是新购房者跟房地产商的交易了，比较放心，‘没有那种一房多卖或者抵押房出售的情况。注意一下，菲律宾买房，一开始交的钱，如果期间不想买了，要嘛得找人接手能收回钱，要嘛拿不回房款的，因为一般房地产商不会再退回之前的房款，原房主不要买，房地产商很多时候是白的便宜的，既得了之前的房款，又可以收回房子重新卖出。所以，如果遇到这种情况，新买家可以杀价。

7，关于贷款，如果从这边银行贷款，一般的是不大可能的，贷款的额度不高还各种要求。除非你自己所在的公司帮忙弄不然的话很难从这边银行拿得出贷款。还有另一种贷款的机构，申请过程简单，基本提供工作签收入证明，银行流水就可以办理的贷款，但是利息在13%-15%。如果不在乎利息又想买房，可以考虑，卖房子的人都懂，直接问他们就可以了。

8，关于二手房，其实我对二手房还是有谜之喜爱的~1，二手房是现房，拿下即可出租或者自己住，不需要等，这边建房期太久，从开始建，3-5年能拿到房子就是快的了。2，二手房不需要付12%的房产税，省下一笔。3，二手房一般可以直接参考入住率，出租率这些问题，对于投资考虑还是可以的。

9，我所说的二手房，是那种楼况好的二手房，不是cityland的那种，比如RCBC旁边的竹子楼，楼龄有8年那样吧，但是大楼内部还不错，隔音也不差（之前住过那里），搞下一个单间，做成Jazz那样的一室一厅，出租2万3-两万5，分分钟可以租的出去。所以，大家在买二手房的时候，一定要考察楼况。

10，不管是二手房还是新房，我建议大家都不要买大户型。大户型在菲律宾不好出租也不利于将来出售。毕竟在这里的，都是暂时的，最后都要回国的，所以面积没法用国内的标准来衡量。一室一厅，在30-40平米那样吧，两室一厅的，60平米上下差不多了。没公摊，拿到手的话，看着还行‘，出租或者出售都不错。

11，二手房买卖，在这里也是有一房多卖或者抵押情况下出售的情况的。所以买二手房，找一个信得过的中介是关键，但是为了以防万一，在交易之前问中介拿：certified true copy of condominium certificate of title (房产原件复印件) ,certified true copy of tax declaration real estate taxes (每年房产税收据原件复印件),copy original reciepts of real estate payments (开发商收据原件复印件),copy assosiation dues payment (物业收费收据复印件)然后去makati city hall查询这套房子的买卖状态和业主是否对的上。当然了，我也建议小伙伴直接去大楼物业处说明情况让他们查一下房东名字跟中介给你的是否对的上，这样更保险点。

12，买二手房的话，付款方式就没那么灵活了，一般是要求一次性付款的，当然具体情况还得看你跟房东怎么约定。找到了靠谱的中介，一次性付款是没问题的，但是如果不放心，可以跟中介和房东商量先付款80%那样，过户完成再付省下的20%。当然，需要你的巧舌去谈了。

13，关于过户，一般二手房过户手续时间需要2-3个月，但是一般付款已完成就在付款完之后拿到房子了接下来就是等过户手续完成了。新房的话，房产证有些没有那么快的，即使是付全款，也要等房地产商把整栋楼基本卖完了，才开始办理整栋楼的房产证的。

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